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Utiliser son assurance-vie pour financer de l’immobilier locatif

Posté le : 08/01/2019

Vous voulez acheter un bien immobilier ? Pourquoi ne pas utiliser votre assurance-vie ?
Mais pour ne pas perdre les avantages fiscaux de l’assurance-vie, il est préférable de ne pas clôturer son contrat mais de procéder par le biais des avances. L’avance est donc un prêt consenti par un assureur à un souscripteur en fonction de ses avoirs sur son contrat. Tout comme un prêt, l’avance devra faire l’objet d’un remboursement par le souscripteur à la compagnie d’assurance.
 
L’avance ne met pas fin au contrat, bien au contraire, la valeur de rachat du contrat est inchangée. Elle n’est pas diminuée du montant de l’avance et les fonds investis sur le contrat continuent de se valoriser sur la même base qu’avant l’avance.  L’avance ne modifie pas non plus l’allocation d’actifs : les différents supports continuent de « travailler » et de générer des intérêts (fonds en euros) et des plus ou moins-values (fonds en unités de compte).

Le montant maximum de l’avance autorisé par contrat  varie entre 60 % et 80 % de l’épargne investie selon les compagnies d’assurance. Le délai maximum de remboursement de l’avance est en général de 3 ans maximum et peut être renouvelé d’une à deux fois selon les compagnies d’assurance.

Comment calculer le taux d’intérêt ?

Le taux d’intérêt est fixé chaque année par la compagnie d’assurance. Il dépend soit du taux moyen des emprunts d’Etat, soit du rendement du fonds en euros de l’année précédente et est majoré de 1 à 1,5 %. D’un point de vue juridique, cette opération peut être considérée comme un prêt accordé par l’assureur. Ainsi, les intérêts payés sur cette avance sur assurance vie sont déductibles pour la détermination du revenu foncier net soumis à l’impôt sur le revenu, selon Bercy, à condition que l’opération soit consentie en vue d’acquérir ou d’entretenir un bien immobilier donné en location.

Pour bénéficier de cette déductibilité, Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et des Finances, précise qu’il faut que cette avance « appelle un remboursement à échéance du capital avancé et le paiement d’intérêts à l’organisme créditeur ». En outre, l’avance doit avoir été consentie pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration de l’immeuble donné en location.