Gel des loyers, décote à la revente, interdiction de location : posséder un logement classé F ou G n'est plus seulement un handicap énergétique, c'est une perte financière mesurable. Alors que la réforme du DPE 2026 offre un sursis à certains propriétaires, l'inaction reste le scénario le plus coûteux. Voici les chiffres à connaître.
Des pertes concrètes, ville par ville
Le DPE a cessé d'être une formalité administrative. Depuis la loi Climat & Résilience de 2021, il conditionne directement le droit de louer, la capacité à augmenter les loyers et la valeur de revente d'un bien. Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F suivront en 2028, les E en 2034. Et le marché n'a pas attendu ces échéances pour réagir : selon SeLoger, la part des passoires thermiques dans les annonces locatives a chuté de 14 % à 8 % entre 2021 et 2025, tandis que leur poids dans les biens à vendre est passé de 10 % à 15 %. Les propriétaires tentent de vendre avant que la décote ne s'aggrave.
Cette décote est désormais chiffrée avec précision. Une étude de Maslow.immo, fondée sur les données de vente 2024, les loyers 2025 et les décotes notariales, a comparé le rendement d'un T2 de 40 m² bien classé avec un bien identique en F ou G, sur dix ans. À Levallois-Perret, la perte cumulée — loyers manqués et décote à la revente — atteint 34 032 euros. À Boulogne-Billancourt, elle s'élève à 32 674 euros, à Suresnes à 28 553 euros. Dans les villes à prix plus modérés, le ratio est encore plus brutal rapporté au capital investi : à Roubaix, un mauvais DPE efface 16,6 % de la valeur du bien.
Le baromètre La Vigie, qui analyse plus d'un million de biens chaque trimestre, confirme cette fracture. Au quatrième trimestre 2025, les logements classés A-B progressent en volume (+1,27 %) tandis que les passoires F-G reculent (-0,28 %). Pour les grands appartements, l'écart de prix entre un DPE G et un DPE A-B atteint 75 % hors Paris. Seuls les arrondissements parisiens les plus cotés échappent encore à cette logique, l'emplacement y primant sur l'étiquette énergétique.
Réforme 2026 et PTZ : des opportunités à saisir, mais pas de miracle
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Conséquence directe : environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sortent du statut de passoire thermique sans le moindre travail. Sept millions de résidences principales gagnent une classe énergétique. Quelque 50 000 logements passent de G à F, obtenant un sursis de deux ans avant l'interdiction de location. Une attestation gratuite est téléchargeable sur le site de l'ADEME.
C'est un soulagement réel pour les propriétaires concernés, qui retrouvent le droit de louer et voient leur bien regagner en liquidité. Mais la trajectoire réglementaire n'a pas changé : les logements chauffés au gaz ou au fioul restent pleinement exposés aux échéances de 2028 et 2034. Et le reclassement administratif ne modifie ni la consommation réelle du logement, ni le montant des factures d'énergie.
En parallèle, le nouveau PTZ, élargi depuis avril 2025, offre un levier supplémentaire. Les plafonds de coût d'opération ont été relevés d'environ 25 % et le dispositif s'ouvre à tous les logements neufs sur l'ensemble du territoire, y compris les maisons individuelles. Combiné à MaPrimeRénov' et à l'éco-PTZ, il permet de financer des rénovations d'ampleur avec un reste à charge parfois inférieur au coût de l'inaction.
Pour les propriétaires comme pour les investisseurs, le DPE est devenu un critère d'arbitrage à part entière, au même titre que l'emplacement, la surface ou le prix. Ne pas l'intégrer dans sa stratégie patrimoniale, c'est accepter une érosion progressive de la valeur de son bien. Les aides existent, le calendrier est connu : il reste à agir.